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隨著公路物流的不斷發(fā)展，為滿足公路物流集約化、園區(qū)化發(fā)展的需要，大大小小的物流園孕育而生。但隨著信息科技、互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和普及，公路物流也在不斷轉(zhuǎn)型發(fā)展，順勢而生的物流園也需要順勢而變。今天的物流園還存在哪些不容忽視的現(xiàn)狀？物流園的轉(zhuǎn)型升級中有哪些需要注意的問題？物流園區(qū)的核心競爭力到底在哪？帶著這些問題，讓我們來聽聽鄒鈺的看法。
鄒玉 卡行天下智能樞紐中心總經(jīng)理
物流園不容忽視的現(xiàn)狀
談到物流園園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，既有好的一面，也有我們需要關(guān)注的一面，好的一面主要體現(xiàn)在：
國家扶持政策的出臺
從十三五規(guī)劃到不久前總理提出的政府工作報告，都提到了物流、物流園區(qū)建設(shè)，物流越來越受到國家的重視并納入了十三五規(guī)劃。同時也提出了物流的互聯(lián)網(wǎng)化，這是這幾年最熱門的話題，這也使物流開始“高大上”了。
2016年7月國務(wù)院常務(wù)會議指出：物流業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重要組成部分，也是短板，政府在大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)＋高效物流方面提出四條建設(shè)性的建議：①構(gòu)建物流信息互聯(lián)網(wǎng)共享體系；②推動物流與“雙創(chuàng)”相結(jié)合；③多業(yè)融合，一票到底；④加大扶持，簡化手續(xù)，創(chuàng)新監(jiān)管方式。
物流“高大上”最明顯的表現(xiàn)就是：在過去，一說物流園，一說倉庫，你首先想到的肯定是普洛斯，想到普洛斯的標(biāo)準(zhǔn)倉，但近年來你可能還會想傳化的公路港，想到德邦的雙邊倉，想到易商的電商倉，物流已經(jīng)按個性開始拆分，物流園也已不再是以前的物流園了。2016年的兩會上在降低物流成本建議中，其中一條也提到“加大建設(shè)物流園區(qū)、建設(shè)商業(yè)街區(qū)”。
物流正在開始受到國家的重視和扶持。
資本的大量涌入
隨著物流被提上政策，資本也開始關(guān)注到物流地產(chǎn)。從上圖中可以看出占據(jù)半壁江山的是普洛斯，還有像豐樹、嘉民、寶灣、宇培……包括商業(yè)大鱷萬科也開始介入到物流地產(chǎn)當(dāng)中，這是近年來很明顯的特征，此外還有一些民營資本也開始進入物地產(chǎn)。但我們需要注意到資本追逐的背后是什么？資本的訴求是什么？
關(guān)于這一點可以概括為以下幾個方面：①高端倉儲供不應(yīng)求（12年前）；②土地價格參照工業(yè)低價遠遠低于商業(yè)低價，未來增長有預(yù)期；③租賃投資凈回報率均值到達8%-10%；④電商發(fā)展推動高端倉儲設(shè)施發(fā)展；⑤城市規(guī)劃發(fā)展將物流市場推向規(guī)范化園區(qū)；⑥商業(yè)地產(chǎn)不景氣。
物流人開始更多的介入物流園區(qū)內(nèi)資源運營
隨著物流人對物流園區(qū)的內(nèi)資源運營的介入，開始涌現(xiàn)各種各樣的物流園區(qū)，例如三方總包型的州匯通物流園、三笑物流園、通祥福明物流園；各地區(qū)域小霸王河南長通、長沙十八站、四川金橋等等。對于這類物流企業(yè)均是總包物流園區(qū)，通常通過集約分撥式運營管理園區(qū)資源。同時開始出現(xiàn)園區(qū)綜合運營企業(yè)：傳化、卡行天下、天地匯等，具有全國連鎖運營能力的物流園區(qū)運營企業(yè)。
物流園區(qū)現(xiàn)狀需要關(guān)注的三個方面：
1、空置率：自2013年以來，物流園區(qū)分類明顯，存儲型物流園區(qū)全國空置率高達40%。
2、規(guī)劃亂：①電商推動的物流園區(qū)呈現(xiàn)單體建設(shè)體量出現(xiàn)超大規(guī)模設(shè)計，原有存儲型倉不再滿足其功能需求；②城市改造及信息化推動樞紐型、配貨快運型倉儲資源從三不管地帶步入正規(guī)，同樣原有標(biāo)準(zhǔn)存儲型庫房不能滿足其實用要求；③定制型服務(wù)項目開始增多，迫使物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級；④商貿(mào)物流綜合體運營出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮，導(dǎo)致資源浪費。
3、重復(fù)性：①總體規(guī)劃設(shè)計未能按照產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃協(xié)同，出現(xiàn)重復(fù)性設(shè)計，導(dǎo)致資源浪費；②園區(qū)運營孤島叢生，各自為政難以協(xié)同合作。
轉(zhuǎn)型中的分工合作
輕重剝離
現(xiàn)在在全國有一個比較明顯的特點，就是輕重剝離。所謂輕重剝離就是重資產(chǎn)負(fù)責(zé)投資建設(shè)，輕資產(chǎn)負(fù)責(zé)整個運營管理。首先當(dāng)前好多園區(qū)不再滿足先建設(shè)后租賃方式，更多開始先招租再定制；其次開始尋求園區(qū)運營企業(yè)整體合作，合作方案也更為靈活，更多的促進利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。
運營板塊剝離
合久必分，分久必合，物流產(chǎn)業(yè)行業(yè)化分工趨勢開始顯現(xiàn)：云倉、大車隊、運輸管理平臺、各類信息調(diào)度平臺、市內(nèi)配送、車輛后服務(wù)平臺逐步發(fā)展。
分工合作利益共享
分工是基于合作的，而不是分工后就各做各的，這不符合互聯(lián)網(wǎng)化，有了分工，有了合作然后就是利益共享。物流服務(wù)是一個全鏈條服務(wù)，整個個服務(wù)環(huán)節(jié)不可拆分，分工合作但并不割裂服務(wù)。例如長沙沙松濤的物流園，嘗試通過三方物流訂單服務(wù)，免除專線企業(yè)的入駐成本，通過物流服務(wù)獲利。
品牌、規(guī)范性加強
近年來傳化開始找物流園區(qū)合作，普洛斯也開始找成型的物流園合作，天地匯、卡行也在找物流園合作，這個時候所形成的是全國型的網(wǎng)絡(luò)、全國型的品牌，只不過大家切入的點不同。
多式、多業(yè)合作一體化試水
鄭州鐵路局規(guī)劃形成鐵路長短線樞紐運營規(guī)劃，打通全省鐵路分撥路由，同步引入公路樞紐，為后期公鐵聯(lián)運創(chuàng)造基礎(chǔ)，畢竟最后一公里還得依靠公路運輸來完成。此外，重慶魚嘴公水聯(lián)運、成都青白江公鐵聯(lián)運規(guī)劃等都開始試水多式聯(lián)運。
多業(yè)合作中，集中體現(xiàn)為商貿(mào)一體、倉配一體、金融、保險借助物流平臺誠信數(shù)據(jù)推動產(chǎn)業(yè)合作；設(shè)施設(shè)備企業(yè)與物流園形成配套連鎖服務(wù)試水；純平臺與物流企業(yè)、金融、保險企業(yè)的信息系統(tǒng)開放互助式發(fā)展逐步顯現(xiàn)。
物流園區(qū)的核心競爭力
體系搭建
物流園區(qū)的核心競爭力就是是產(chǎn)業(yè)資源經(jīng)營，將物流各資源進行統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)同發(fā)展，才能讓園區(qū)更有生命力。只有了解資源的需求，才能設(shè)計出更合理的硬件產(chǎn)品。但是有了硬件，軟件也得跟上，環(huán)境、秩序、安全是物流園區(qū)管理的三大關(guān)鍵。
因此我們要圍繞物流企業(yè)發(fā)展需求，打造軟服務(wù)實力。諸如為入駐園區(qū)的物流企業(yè)辦理工商、行政許可，提供企業(yè)管理服務(wù)，使物流企業(yè)入駐無憂；通過企業(yè)幫扶，了解企業(yè)管理發(fā)展短板，培訓(xùn)員工，統(tǒng)一培訓(xùn)等；引入貨源，做好產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，項目談判協(xié)助，主力企業(yè)業(yè)務(wù)成長；資金、保險、信息化服務(wù)，推動物流企業(yè)配套服務(wù)等等一系列園區(qū)服務(wù)。
利益共享
沒有分享沒有快樂，協(xié)同發(fā)展共同進步。園區(qū)主與園區(qū)運營者要利益共享，風(fēng)險共擔(dān)，園區(qū)主要能在自己的利潤空間內(nèi)，拿出合理的比例與園區(qū)經(jīng)營者實現(xiàn)利益分享。園區(qū)運營方與物流企業(yè)共同發(fā)展，打造誠信、互聯(lián)、合作園區(qū)。
集約
這幾年物流聯(lián)盟很熱，但其實物流聯(lián)盟10年前就有了。聯(lián)盟有它的意義，未來物流也肯定是朝集約合作的方式發(fā)展。物流園區(qū)的集約先從單園區(qū)形成集約化服務(wù)，通過分撥平臺共享基礎(chǔ)設(shè)施集約、人力成本集約、設(shè)施設(shè)備集約；通過信息匯總，形成末端派送配貨集約；通過企業(yè)集中化服務(wù)，提供公共服務(wù)資源集約；配套服務(wù)企業(yè)為物流企業(yè)、園區(qū)方提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，形成集約化服務(wù)，從而形成整個物流園區(qū)的集約化發(fā)展。
多城互聯(lián)
物流園區(qū)需要與同城各產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成信息互聯(lián)，達到一城信息化集約協(xié)同；同時也要多城互聯(lián)，借鑒快遞業(yè)實現(xiàn)一點發(fā)全國，信息共享。多城互聯(lián)有利于推動園區(qū)為物流企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，同時實現(xiàn)社會化分工；推動跨企業(yè)甩掛運輸試點，為物流企業(yè)降低綜合運營成本。
總之，更開放、更包容、更善于利益分享，圍繞客戶真正的發(fā)展需求提供服務(wù)，才是物流園產(chǎn)業(yè)提升發(fā)展的必由之路。
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